嘉賓：丁健 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、中國(guó)土地學(xué)會(huì)理事、上海市決策咨詢研究專家
3月5日，溫家寶總理在第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上作了政府工作報(bào)告，其中對(duì)于房地產(chǎn)和土地問(wèn)題的千字表述引來(lái)市場(chǎng)極大關(guān)注。在總理提出的4條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要點(diǎn)和5條土地調(diào)控要點(diǎn)中，“為民生、保資源”的基本原則已十分明確。專家表示，2007年的房地產(chǎn)調(diào)控將以此“4＋5”為指導(dǎo)原則，而地方執(zhí)行細(xì)則的到位與否將成為調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。
原則：保民生、保資源
主持人：總理政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容的要點(diǎn)是什么？
嘉賓：溫總理首先肯定了房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民群眾住房方面的作用，這一定調(diào)對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)極為重要。房地產(chǎn)不是不發(fā)展，而是要健康發(fā)展，因?yàn)槭玛P(guān)經(jīng)濟(jì)大局。房地產(chǎn)的首要責(zé)任也不是投資和投機(jī)，而是滿足社會(huì)的居住需求。我們以前之所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有那么多置疑，最重要的一點(diǎn)是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)房地產(chǎn)功能的片面追求，即過(guò)分追求其經(jīng)濟(jì)功能，就是投資和創(chuàng)造財(cái)富，而忘了房地產(chǎn)的社會(huì)功能，就是保障民生。
值得注意的是，總理報(bào)告出現(xiàn)了一個(gè)具有戰(zhàn)略意義的提法，即建立具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式，它的社會(huì)基礎(chǔ)是人多地少的國(guó)情。這要求房地產(chǎn)消費(fèi)不能是盲目消費(fèi)、超前消費(fèi)，而只能是適度消費(fèi)，這也解釋了小戶型普通商品房等大量入市的全局背景。
另外，除了全面建立廉租房制度的提法外，總理對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度的說(shuō)法是“改進(jìn)和規(guī)范”，這也為此前一直討論的經(jīng)濟(jì)適用房制度存在合理與否給予了明確�？梢钥隙�，2007年中國(guó)住房保障體制將有長(zhǎng)足的進(jìn)步，這不僅體現(xiàn)在保障類住房供給的增加，還有地方政府在管理細(xì)則方面的完善。
主持人：對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，最受關(guān)注的話題就是房?jī)r(jià)，從總理報(bào)告中，我們能看出怎樣的房?jī)r(jià)趨勢(shì)？
嘉賓：報(bào)告明確提出，要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。目前我國(guó)的房?jī)r(jià)形勢(shì)是價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)高于居民收入水平的增長(zhǎng)幅度，這是不合理的。而調(diào)控的目標(biāo)即是使房?jī)r(jià)上漲與收入水平的漲幅匹配起來(lái)。
主持人：對(duì)于報(bào)告中提到的土地調(diào)控政策應(yīng)該如何看待？
嘉賓：土地問(wèn)題確實(shí)比較復(fù)雜，因?yàn)槭玛P(guān)根本體制。目前，從土地資源合理利用的角度出發(fā)，國(guó)家定下了嚴(yán)把土地閘門的基調(diào)，并將土地創(chuàng)收納入到預(yù)算管理，合理使用土地收益。但是在我看來(lái)，還應(yīng)該進(jìn)一步加快建立公共財(cái)產(chǎn)制度，令土地管理者在土地收益方面得到根本的限制。
另外，總理提到要嚴(yán)守全國(guó)耕地不少于18億畝的底線，這個(gè)任務(wù)其實(shí)非常艱巨。經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，城市規(guī)模要擴(kuò)張，這對(duì)土地提出了很高的使用要求。為了化解土地占用的矛盾，特別應(yīng)該創(chuàng)新農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)制度，以使農(nóng)民利益在土地的使用和經(jīng)營(yíng)上得到體現(xiàn)。另外，還要從根本上改變上級(jí)政府對(duì)下級(jí)政府的考核評(píng)價(jià)制度，將公共服務(wù)水平列入考核政府的重要指標(biāo)，以減輕下級(jí)政府在擴(kuò)大投資和擴(kuò)大土地出讓方面的沖動(dòng)。
主音符：保障、監(jiān)管、規(guī)范
主持人：2007年房地產(chǎn)政策落實(shí)年的主基調(diào)是什么？有沒(méi)有需要進(jìn)一步改善的調(diào)控不足？
嘉賓：2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主音符就是六個(gè)字——“保障、監(jiān)管、規(guī)范”。2006年出臺(tái)的眾多房地產(chǎn)調(diào)控政策確實(shí)還有一些需要在不斷的實(shí)踐中修正和反思。比如：一些政策都是以部門的通知或者意見形式出臺(tái)，不具有法律的權(quán)威性。這往往使大家對(duì)政策的長(zhǎng)效性提出質(zhì)疑。法律是剛性的，要改變沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，但政策卻是部門可以隨時(shí)修改的。比如建設(shè)部此前就在一天內(nèi)收回了關(guān)于小戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)的征求意見函。這說(shuō)明有的政策確實(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)詳盡的內(nèi)部溝通和調(diào)研，出臺(tái)比較匆忙，造成政策信息的混亂。甚至因?yàn)楦鞑块T的協(xié)調(diào)性不強(qiáng)，產(chǎn)生了政策的相互矛盾。
另外，調(diào)控政策到了地方需要細(xì)分、微調(diào)，然后快速出臺(tái)細(xì)則�，F(xiàn)在很多政策中央已經(jīng)下來(lái)了，但地方細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，有的是沒(méi)辦法出，因?yàn)橐鶕?jù)市場(chǎng)特征出臺(tái)針對(duì)性強(qiáng)的措施，有的則是地方執(zhí)行的主動(dòng)性不強(qiáng)。
今年的另一個(gè)趨勢(shì)是金融政策在調(diào)控中的主導(dǎo)地位將逐步讓位給稅收政策。但是目前來(lái)看，房地產(chǎn)稅收體系并不完善。典型的問(wèn)題是重流通環(huán)節(jié)的稅收，輕保有環(huán)節(jié)的稅收。今后肯定要改變這種局面，但難度也是有的。比如，如果對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅，一個(gè)最大的難點(diǎn)是我們?nèi)狈σ粋�(gè)比較好的房地產(chǎn)評(píng)估體系，來(lái)支撐房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的確定。第二點(diǎn)在保有階段房地產(chǎn)成本收益缺乏系統(tǒng)的底賬,或底賬不完整，這都是征稅的技術(shù)性障礙。
總之，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是平穩(wěn)發(fā)展、持續(xù)發(fā)展、健康發(fā)展，這一主線不可改變。但調(diào)控中一些實(shí)際操作問(wèn)題依舊不容忽視。(柯鵬 李和裕 于兵兵)
