亞奧商圈

　　萬家燈火、愜意生活可能是人們形容亞奧商圈最好的詞匯。的確如此，從1990年亞運(yùn)會結(jié)束至今，該區(qū)域已經(jīng)是北京居住質(zhì)量最高的區(qū)域，難怪人們把亞奧定位為北京的CLD(中央生活區(qū))，數(shù)十個建筑規(guī)模大、品質(zhì)高的樓盤匯集于此，從最早的歐陸經(jīng)典、亞運(yùn)豪庭到中期的嘉銘桐城、萬科星園再到目前的三空間、山水奧園等等，都給該區(qū)域的住宅市場帶來了銷售的奇跡。但一直困擾亞奧多年的問題是，作為商圈，商務(wù)氛圍一直沒有得到完善，就因?yàn)槿藗兪畮啄陙硇纬傻摹白≌瑓^(qū)”思維慣性，亞奧區(qū)域商業(yè)始終做不起來。直到近兩年，這種局面才有所改觀，截至2005年8月，亞奧商圈共聚集了30多個各類寫字樓項(xiàng)目(含已入市和待入市項(xiàng)目)，建筑規(guī)模超過100萬平方米，其中今年下半年預(yù)計(jì)市場放量超過20萬平方米。昔日的居住區(qū)開始突破居住傳統(tǒng)，尋求商務(wù)新區(qū)的發(fā)展之路。

　　區(qū)域特征

　　作為一個形成較早的居住區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)的居住氛圍濃郁，物業(yè)環(huán)境良好。中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司策劃部高級策劃經(jīng)理馬濤介紹，北京只有兩個地方——朝陽公園和奧林匹克公園，在飛機(jī)上可以看到兩塊綠，起到了城市綠肺的功能。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，亞奧板塊內(nèi)僅在售的住宅類項(xiàng)目就有25個左右，總規(guī)模達(dá)到840多萬平方米，市場供應(yīng)量十分巨大，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過望京地區(qū)和中關(guān)村萬柳地區(qū)，成為京北最大的高尚住宅類商品房集中供應(yīng)區(qū)域，而且售價(jià)不菲，趨向中高檔化。目前區(qū)域的一手房價(jià)跨度較大，單價(jià)在6000元/平方米至上萬元不等，二級市場的房價(jià)主要在5500~8000元/平方米之間。

　　而且根據(jù)一般的居住規(guī)律，區(qū)域居民的房屋使用已經(jīng)10多年，原先的老舊設(shè)計(jì)已經(jīng)開始難以適應(yīng)新生活的需求，區(qū)域的置業(yè)升級浪潮也已經(jīng)開始。因此，眾多新開發(fā)的項(xiàng)目除了在自身產(chǎn)品上狠下功夫外，紛紛將目光放在了區(qū)域內(nèi)老居民的二次置業(yè)上。據(jù)凱旋城銷售總監(jiān)劉蕾介紹，亞奧區(qū)域的居民由于居住的習(xí)慣，往往將二次置業(yè)的地點(diǎn)也選擇在該區(qū)域。

　　而隨著2008奧運(yùn)會的臨近，各項(xiàng)交通、配套設(shè)施的完善，使得目前亞奧住宅項(xiàng)目價(jià)格一路飆升。

　　交通狀況

　　軌道交通引領(lǐng)交通前景。在區(qū)域內(nèi)，主要的交通干道有北四環(huán)、北五環(huán)、安立路、北苑路、北辰東路、北辰西路以及大屯路。周邊有京昌高速和京承高速。其中南北向的安立路是亞運(yùn)村的核心動脈，向北連接湯立路，向南連接安定路、穿越二三環(huán)以及平安大街、長安街等，直達(dá)王府井，是亞奧商圈的依托，同時也是有名的擁堵路段。北苑路則主要承擔(dān)著亞北地區(qū)的聯(lián)絡(luò)交通任務(wù)，南向連接惠新街通達(dá)北三環(huán)，并穿越二環(huán)、雍和宮、東單、崇文門、天壇東路，最終和南三環(huán)相接。但其南端與惠新西街部分連接路段，路面較窄，北部的立水橋的交通也備受詬病。北辰東西路則主要是連接北四環(huán)和大屯路，貫通奧體中心和奧林匹克公園。而大屯路則是區(qū)域內(nèi)東西向的主干道，西向連接清華東路，抵達(dá)中關(guān)村腹地。目前在北沙灘橋西經(jīng)常出現(xiàn)擁堵。

　　周邊配套

　　亞奧的定位是以文體為核心的綜合性城市副中心。亞奧商圈主要指北土城東路以北、北五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西，包括亞運(yùn)村和奧運(yùn)村的區(qū)域范圍。奧林匹克體育中心和奧運(yùn)體育公園位于其中。因?yàn)閬嗊\(yùn)會的推動，區(qū)域很快成為北京的著名現(xiàn)代化“高檔居住區(qū)”。區(qū)域內(nèi)商業(yè)生活配套齊全，尤其是遍布安立路的北辰購物中心、飄亮購物廣場以及眾多餐飲、金融等企業(yè)使亞運(yùn)村有望成為京北頗具規(guī)模的商業(yè)中心。

　　按照北京“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間新格局，亞奧區(qū)域?qū)⒊蔀榕c中關(guān)村、CBD有同樣地位的重點(diǎn)功能區(qū)之一。在北京市城市規(guī)劃中，亞奧區(qū)域應(yīng)該是以文化體育為核心的綜合性城市副中心。其中生活配套完善、國際化的生活社區(qū)將成為亞奧地區(qū)的最終定位，未來區(qū)域?qū)⒓�體育、文化、會展、休閑等功能于一體。而且隨著區(qū)域的成熟以及奧運(yùn)會的召開，區(qū)域的商務(wù)氛圍也開始成型。一大批辦公物業(yè)登臺亮相，區(qū)域打造商務(wù)中心的心思不容小窺。

　　超大綠色居住社區(qū)凝聚生活商業(yè)中心。區(qū)域西接中關(guān)村、上地，東接望京。215公頃奧林匹克公園、87公頃國家森林公園及200公頃人工湖，標(biāo)志性的奧林匹克體育中心，風(fēng)情匯聚的中華民族園等展現(xiàn)了區(qū)域的特色——綠色、運(yùn)動主題。

　　2006年看點(diǎn)

　　目前區(qū)域內(nèi)尤其是亞運(yùn)村核心區(qū)已經(jīng)形成一定規(guī)模的商業(yè)街：安立路沿線，北辰購物中心、飄亮購物廣場、旺市百利、華匯超市等一字排開，在炎黃藝術(shù)館南側(cè)的慧忠路、安慧北路、北小河路，已經(jīng)形成了三條特色餐飲街，而華匯超市旁邊的餐飲一條街也聲名在外。餐飲方面，全聚德、東坡酒樓、八先生涮肉、麥當(dāng)勞、肯德基等中外品牌齊聚。

　　尤其是隨著區(qū)域的逐步成熟，2008年奧運(yùn)會的召開使國家加大了對亞奧區(qū)域道路交通、市政配套方面的投資。高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)大規(guī)模開發(fā)，商業(yè)配套進(jìn)一步完善，商務(wù)環(huán)境不斷得到改善和提高，體育場館、會議會展中心成為區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的商務(wù)資源。

　　一些商務(wù)辦公物業(yè)也開始出現(xiàn)并逐步發(fā)展，原先眾多企業(yè)在住宅里辦公的現(xiàn)狀將有望改變，寫字樓在未來將成為辦公市場的主流。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前區(qū)域內(nèi)的商務(wù)辦公物業(yè)已經(jīng)達(dá)到30多個，區(qū)域成就商務(wù)功能的心思開始有了實(shí)質(zhì)性突破。區(qū)域消費(fèi)潛力巨大，物業(yè)升值不可避免

　　據(jù)了解，亞運(yùn)村目前的常住人口已超過50萬人，流動人口已超過30萬人。居住人群年齡集中在25~45歲，主要為在中關(guān)村、燕莎、中央商務(wù)區(qū)、望京等區(qū)域的上班人群，其中IT精英、外企白領(lǐng)、自由職業(yè)者、在華工作的外籍人士和影視明星等人群占據(jù)置業(yè)者主流。客戶相對受教育文化程度較高，消費(fèi)力強(qiáng)。每天從安立路去往昌平和順義高檔別墅的高階層人士，大部分消費(fèi)也集中在亞運(yùn)村里，構(gòu)成提升亞運(yùn)村的主力人群。而目前，奧運(yùn)村在舉辦大型比賽和演出的時候會有大量的消費(fèi)人群涌入奧運(yùn)村以外，平常的時候還會接納許多來自世界各地的游客，他們也會形成亞奧商圈的消費(fèi)主體。

　　據(jù)測算，2008年奧運(yùn)會將帶來2800億元的商機(jī)。屆時北京市游客總數(shù)將達(dá)到1.7億人次，其中海外游客將達(dá)到463萬人次。外省來京游客在奧運(yùn)會后一兩年內(nèi)將達(dá)到高峰，達(dá)到1.13億人次，境外游客將達(dá)到400萬~500萬人次。而來參觀賽事的每個外國游客在亞奧商圈的消費(fèi)將占到整體消費(fèi)的1/4~1/3。