今年以來,北京市土地供應(yīng)速度明顯加快。根據(jù)市土地整理儲(chǔ)備中心公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),1至5月,北京出讓土地共計(jì)304.28萬平方米,比去年同期230.65萬平方米的供應(yīng)量,增長了31.9%;其中含住宅商品房性質(zhì)的土地274萬平方米,同比增長29.9%。住宅性質(zhì)用地出讓均價(jià)為每平米2520元,同比下降24.3%。
業(yè)內(nèi)專家分析,郊區(qū)地塊比重的增加,以及兩限商品房用地的推出,拉低了北京土地出讓均價(jià)。他們認(rèn)為,作為房地產(chǎn)開發(fā)的剛性資源,土地供應(yīng)數(shù)量、節(jié)奏和質(zhì)量等因素在很大程度上影響著房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和購房者的預(yù)期,隨著土地供應(yīng)的增加,北京房價(jià)的漲幅有望趨緩。
郊區(qū)成為土地出讓主力
在北京,城市中心區(qū)域的土地日益緊缺,因此,土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的郊區(qū)化已十分明顯。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示,今年1至5月,北京市已成交和正在交易的住宅土地共計(jì)30宗,規(guī)劃建筑面積340.76萬平方米;其中,豐臺(tái)6塊、朝陽和海淀各為3塊,東城、西城和石景山各1塊,其余均在遠(yuǎn)郊區(qū)。在城四區(qū)中,沒有住宅用地的身影;朝陽和海淀兩區(qū)的供地,半數(shù)不具有住宅性質(zhì)。
業(yè)內(nèi)專家指出,北京市今年和去年的土地供應(yīng)情況,決定了未來一至兩年內(nèi)的商品房供應(yīng)。北京市國土資源局的數(shù)據(jù)顯示,2006年,北京通過“招拍掛”方式出讓的土地共86宗,其中,帶住宅性質(zhì)的土地58宗。總供給量為786公頃,占當(dāng)年供地計(jì)劃的69%,規(guī)劃建筑面積1201萬平方米。
按照供地?cái)?shù)量計(jì)算,2006年公開出讓的土地中,二環(huán)內(nèi)為零,二環(huán)至三環(huán)間占12%,三環(huán)至四環(huán)占20%,四環(huán)至五環(huán)占11%,五環(huán)外近郊占16%,遠(yuǎn)郊區(qū)縣則達(dá)到41%。如果把遠(yuǎn)郊區(qū)縣和五環(huán)外的近郊土地合并,那么,位于五環(huán)外的土地成交量占出讓總量的57%。換言之,今后一兩年內(nèi)上市的新房中,將有近六成建在五環(huán)外。
商品房供應(yīng)瓶頸有待克服
由于土地入市與形成實(shí)際商品房供應(yīng)存在著1至1.5年的時(shí)間差,因此,前兩年北京土地供應(yīng)趨緊,很大程度上造成了商品房供應(yīng)指標(biāo)下滑。
統(tǒng)計(jì)表明,4月末,北京市今年新開工面積577.8萬平方米,下降31.9%。在商品房中,住宅的施工面積和住宅新開工面積均呈下降趨勢,分別為4130.6萬平方米和366.7萬平方米,比去年同期下降9.1%和25.5%。
與此形成對應(yīng),北京常住人口卻快速增長,由此形成了住房需求的增長。北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,近三年,北京每年增加41.5萬人。按照2006年北京城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積20.06平方米計(jì)算,每年新增住宅需求達(dá)到832.49萬平方米。
而按照《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年)》,到2010年,北京城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積將要達(dá)到30平方米左右。這意味著2006年后的4年內(nèi),北京人均居住面積還將提高10平方米左右。如果按照2006年北京市1500萬常住人口計(jì)算,每年還需要新增建筑面積3750萬平方米。
市場人士坦言,城市化助推了自住需求的擴(kuò)張,而人們生活水平提高推動(dòng)了住房消費(fèi)升級,也增加了他們的置業(yè)需求,此外,為了保值和投資而購房,也成為不少富裕人群的選擇,因此房產(chǎn)需求和供應(yīng)之間尚有不小的缺口。(記者 林喆)